[종부세 개편 초읽기] ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 막는다… 주택 수 대신 ‘가액’ 중심 과세 전환 추진

정부가 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 부추긴다는 지적을 받아온 종합부동산세(종부세) 개편에 본격적으로 속도를 내고 있습니다. 현행 제도가 고가 1주택자에 상대적으로 유리하게 작용하면서 초고가주택 보유자의 세금 감면 규모가 4년 만에 최대치를 기록했기 때문입니다.

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초고가 1주택자 세액공제 4년 만에 최대

국세청 국세통계에 따르면, 과세표준 20억 원을 초과하는 1주택자의 2025년 귀속 종부세 세액공제액은 461억 원으로 집계되었습니다. 이는 전년(182억 원) 대비 153.2%(279억 원) 급증한 수치로, 2021년 이후 가장 큰 규모입니다.

  • 혜택 집중: 과세표준 20억 원 초과 대상자(8399명)는 전체 종부세 대상자의 1.6%에 불과하지만, 이들 중 공제 요건을 충족한 일부 1주택자가 전체 세액공제액의 22.2%를 차지했습니다.
  • 지역 편중: 전체 주택 종부세 세액공제액의 87.9%가 서울에 집중되었으며, 특히 강남권 초고가 아파트 등 장기 보유한 1주택자들에게 혜택이 몰렸습니다.
  • 세 부담 감소: 과세표준 20억 원 초과 주택 보유자의 1인당 평균 종부세 결정세액은 5570만 원으로 전년 대비 23.2% 감소한 반면, 20억 원 이하 보유자의 평균 결정세액(159만 원)은 사실상 변동이 없어 고가 주택일수록 절세 효과가 뚜렷했습니다.

현행 종부세 제도의 문제점: ‘다주택자 역차별’ 구조

현재 종부세는 주택 수에 따라 세율과 공제 혜택을 달리 적용하고 있습니다.

  • 1주택자: 기본공제 12억 원 + 최대 80%의 장기보유·고령자 세액공제 적용 (실거주 여부와 무관)
  • 다주택자: 기본공제 9억 원으로 축소 + 장기보유·고령자 공제 배제

이로 인해 같은 가격의 주택이라도 다주택자가 더 높은 세 부담을 지는 구조이며, 오히려 시가 총액이 비슷한 경우 3채를 가진 사람이 1채를 가진 사람보다 더 높은 세율을 적용받는 과세 형평성 논란이 지속되어 왔습니다.

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향후 종부세 개편 방향

정부는 주택 수 중심의 현행 프레임을 전면 수정하여 과세 형평성을 높이는 방안을 검토 중입니다.

  • ‘주택 수’에서 ‘집값’ 중심 과세로 전환: 보유 주택 수와 관계없이 주택의 총가액을 기준으로 세 부담을 정하는 방안이 논의되고 있습니다.
  • 초고가 주택 차등 과세: 종부세를 ‘기본공제 대상 – 중간 부담 – 초고가 주택’ 등 3개 그룹으로 나누어 차등 과세하고, 시가 30억~50억 원 이상 초고가 주택은 세율을 높이거나 과세 구간을 세분화하는 방안이 유력합니다.
  • 세액공제 요건 정비: 장기 보유 및 고령자 공제에 ‘실거주 여부’를 반영하여, 투자 목적의 보유에 대한 혜택은 축소하고 실거주 목적의 1주택자는 보호하는 방향으로 손질이 예상됩니다.

정부는 국민 대토론회 등을 통해 의견을 수렴한 뒤, 최종 개편안을 세법 개정안에 담아 발표할 예정입니다.

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